Udviklingsplan for Falstersvejkvarteret
Med en vedtaget udviklingsplan for Falstersvejkvarteret sætter visionen retning for udvikling af området (Se bilag 2). Udviklingsplan præsenterer en række strategier og hovedgreb, herunder mulighederne for transformering af eksisterende bebyggelse i området, hvor der kan placeres ny bebyggelse og principperne for "Gartnerstien", der en grøn stiforbindelse, som skal understøtte sammenhæng i området for bløde trafikanter og skabe forbindelse igennem området fra boligområdet og hotellerne mod nord/øst og til midtbyen mod vest.
I udviklingsplanen er der udpeget fokusområder og tematikker, der skal understøtte realiseringen af visionen, og som der er vigtigt at have for øje i den konkrete planlægning:
- Strategi for byliv
- Strategi for bevaring af cirkularitet
- Strategi for identitet
- Strategi for natur, biodiversitet og regnvandshåndtering
- Strategi for mobilitet
- Strategi for organisering og realisering
I forlængelse af udviklingsplanen er der i forvaltningen arbejdet videre med bl.a. regnvandshåndtering, bevaring af eksisterende bygningsmasse samt den grønne struktur i området. Der har løbende været inddragelse i denne proces.
Forvaltningen har derudover opstartet en proces for udarbejdelse af skitseprojekt for Gartnerstien, herunder fremme af brug af genbrugsmaterialer ved brug af digitale BIM-systemer (Bygnings-Informations-Modellering).
Området i dag
Lokalplanområdet, som vist på figur 2, er i dag udlagt til byzone. Lokalplanområdet rummer i dag erhverv, der siden 1960'erne har karakteriseret det 32 hektar store område. Området er karakteriseret af nyere og ældre erhverv, der af de interne veje Uraniavej, Fynsvej, Falstersvej og Sjællandsvej er opdelt fra hinanden. I området ses også en hel del eksisterende, spredt bevoksning. Foruden erhverv rummer området også en mindre andel spredt boligbebyggelse. På Uraniavej i en sydlige del af planområdet ses 18 boliger, men der i den østlige del af projektområdet, den østlige del af Falstersvej ses 5 boliger.
Området grænser op til Strandvejen og Østre Stationsvej i vest, Jyllandsvej i øst og Akelejehaven i nord. Lokalplanområdet er overvejende omkranset af boligbebyggelse, mens erhverv, bl.a. i form af boks-butikker, grænser op til lokalplanområdet i øst.
Lokalplanområdet er i dag omfattet af fem lokalplaner, som er lokalplan 182 og 145 for boliger, lokalplan 30.01 og 30.02 for erhverv samt lokalplan 138 for blandet bolig og erhverv. Se figur 1.
Figur 1 - kort med lokalplanafgræsning og placering af eksisterende lokalplaner
Lokalplanlægning
Udviklingsplanen for Falstersvejkvarteret ligger til grund for den planlægningsproces, som nu ønskes i gangsat for området, og som skal fastlægge byggeretsgivende bestemmelser arealet som vist på kort, Figur 2.
Lokalplanafgræsning følger udviklingsplanens afgræsningen og i forbindelse med den kommende lokalplanfase, så skal den præcise afgrænsning afklares - herunder grænsefladen til igangværende lokalplanlægning for Towers, der i dag er omfattet af lokalplan 145 (Se figur 1).
Figur 2 -Kort, der viser lokalplanafgrænsning med sort streg. De byggeretsgivende arealer er markeret med hhv. Rød, grøn og grå. Rød markering anviser hvor bygherre ønsker at etablere blandet bolig og erhverv. Grå markerer vejudlæg og grøn markerer Gartnerstiens principielle placering.
I den rammegivende del af lokalplanforslaget sikres de overordnede rammer for arealernes udvikling gennem udpegning af specifikke boligformål samt anvendelse, der fremadrettet skal planlægges for i de respektive rammeområder. På denne måde sikres en sammenhæng mellem den fremtidige planlægning og strategier og principper fra helhedsplanen. I de rammegivende områder, vil de eksisterende lokalplaner fortsat være gældende. I takt med udarbejdelse af nye byggeretsgivende lokalplaner inden for området, så vil de relevante lokalplaner blive helt eller delvist aflyst.
I den byggeretsgivende del sikres mulighed og bestemmelser for:
- realisering/anlæg af Gartnersti,
- realisering af blandet bolig og erhvervsområde på matrikel 6i og 8c, Middelfart Jorder, som vist på figur 2 og 3
- vejudlæg for Fynsvej, Sjællandsvej og Falstersvej
Figur 3 - kort der viser matriklerne 6i og 8c indenfor lokalplanområdet.
Gartnersti
Skitseprojektet for Gartnerstien vil blive indarbejdet i lokalplanforslaget, så der sikres en sammenhængende grøn og oplevelsesrig forbindelse med fokus på genbrug/cirkulær økonomi igennem området. Lokalplanen skal fastlægge den endelige placering af Gartnerstien, der præciseres i løbet af lokalplanprocessen. Lokalplanen vil på baggrund af skitseprojektet også fast fastlægge bestemmelser for stiens udtryk og materialevalg. Gartnerstiens principielle placering kan ses på Figur 2.
Bolig og erhverv
Bygherre ønsker en lokalplanproces igangsat med henblik på at udlægge matr. 6i og 8c til boligformål i form af tæt-lav og etagebebyggelse samt erhvervsformål i form at kontorerhverv, service og mindre detailerhverv, lagerhotel og restauration. De to matrikler vejforsynes fra Fynsvej og Falstersvejkvarteret. Matr. 6i og 8c har et samlet areal på ca. 10 hektar.
Bygherre ønsker på matr. 6i at etablere et parkeringshus med henblik på at nedbringe parkeringsbehovet på terræn, ligesom bygherre ønsker mulighed for dobbeltudnyttelse af parkering ved erhvervsfunktioner.
For så vidt angår bebyggelse ønsker bygherre på matr. 6i at opføre en større andel ny bebyggelse, mens eksisterende bygning på matriklen, "Toyota-hallen", skal transformeres til boligformål med parkeringsmuligheder i konstruktionen. Den øvrige del af Toyota-bygningen skal bibeholdes som erhverv.
Bygherre ønsker på matr. 8c at opføre ny bebyggelse med parkering på terræn. I den sammenhæng skal bevarings- og transformationsmulighederne for den eksisterende bebyggelse på matr. 8c - betonvarefabrikken - undersøges i løbet af lokalplanprocessen.
Bygherre ønsker en bebyggelsesprocent på henholdsvis 80 på matrikel 6i og 85 på matrikel 8c. Bygherre oplyser, at der ønskes et maksimalt etageantal på op til 5 etager for boliger og 4 etager for erhverv, med en maksimal bygningshøjde på 16 meter. Bygherrerne oplyser, at der sammenlagt ønskes planlagt for i alt 630 boliger
I forhold til bebyggelsens udseende oplyser bygherrerne, at ønskes arbejdet med flere forskellige primære materialer, herunder malet metal, tegl, indfarvet beton, og træ. Bygherrerne ønsker for etagebebyggelse at arbejde med forskydninger i byggefelter mens der for rækkehusbebyggelse også skal arbejdes med forskydninger i bebyggelsens placering.
For bebyggelsens tagtyper og hældninger ønskes der arbejdet med en variation af flade tage og tag med taghældning – både som saddeltag og ensidig hældning. Der arbejdes bevidst med retningen på tage med taghældning, så den er ens for flere klynger og varierer i området som helhed. Taghældning varierer mellem 15 og 45 grader. Ønskede tagmaterialer er tegl, malet metal eller tagpap.
Bygherre ønsker at etablere bebyggelse som sokkelgrunde, hvorved en stor andel af det ubebyggede areal indenfor området vil indgå som et fælles friareal for områdets beboere.
Vejudlæg
Lokalplanen skal sikre tilstrækkeligt areal til etablering af regnbede langs Fynsvej, Sjællandsvej og Falstersvej. Derudover skal der i lokalplanen fastlægges bestemmelser for vejenes udlæg og profil, så de sikrer et grønnere udtryk og samtidig understøtter en hensigtsmæssig afvikling af trafikken for bløde og hårde trafikanter i området.
Kommuneplan
Lokalplanområdet er i dag omfattet af en kommuneplanrammerne BE.01.02, BE.01.03, BE.01.04 og B.01.23, der udlægger arealet til blandet bolig og erhverv samt et mindre areal til boliger. Se figur 4.
Figur 4 - kort over kommuneplanrammer, hvor lokalplanafgrænsning er markeret med sort streg
I takt med udarbejdelse byggeretsgivende lokalplaner for de rammegivende områder, så vil der blive taget stilling til, om det vil kræve kommuneplantillæg.
I forbindelse med denne lokalplans byggeretsgivende bestemmelser for bolig og erhvervsområde, der ønsker bygherrer en bebyggelsesprocent op til 85. Dette område er omfattet af kommuneplanramme BE.01.03, der giver mulighed for en maksimal bebyggelsesprocent på 70%, maksimalt 5 etager og maksimal højde på 20 meter. Det betyder, at der skal udarbejdes et kommuneplantillæg for denne afgrænsede del af planområdet.
